今日は【日本の不動産常識は海外不動産の非常識？】について

書いていきたいと思います。

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日本の常識は世界の非常識

日本は先進国の中で、かなり特殊な不動産の業界構造と融資慣行を抱えています。

その特殊な部分を簡単にまとめると、次のようになります。

【建てすぎ】

新築住宅が需要を超えて供給される状態が何十年間も恒常的に続いており、

誰も総量を管理していません。

【壊しすぎ】

新築住宅がたくさん売れるようにするために、

建物としてまだ使用価値のある中古住宅が人為的に価値を下げられ、

スクラップ＆ビルドを促進しています。

【貸しすぎ】

日本は建物の価値が経年ごとに下がる仕組みになっているため、

銀行は土地に対してしか担保がつけられません。

それでは担保力が不足してしまうので、借り手の属性に対して融資する

慣行が成立しています。その結果、リコースローン、

連帯保証人制度という先進国中でも独特な仕組みが発達しました。

そのような日本不動産業界の構造を背景にして、

バブル期以降の経済低成長の現実の中で育まれた不動産投資の常識は、

日本国内でこそ通用しますが、

世界的に見ればかなり非常識なものとなっています。

その一つめは、「賃料低下」と「物件価値下落」が

不動産投資の大前提となっていることです。

アジア人に共通した日本人の新築志向と新築物件の供給過剰により、

新築から年数が経った物件は競争力が落ちて賃料が下がります。

そのことが、「年数が経てば賃料が下がるのが当たり前」

「年数が経った物件は価値が下がって当たり前」

という日本だけの常識を生んでいるのです。

二つめの非常識は、日本の不動産投資が圧倒的にインカムゲイン志向であり、

キャピタルゲイン狙いが非常に少ないという点です。

なぜそうなるかというと、物件価値が経年とともに下がるため、

その下落速度以上に賃貸家賃の取れる物件が投資家から好まれるようになったためです。

たとえば一棟アパートのような物件に人気が集まるのは、

インカムゲイン重視、利回り重視の結果です。

そのような、値上がりが益を望めず、インカムゲインしか取れない不動産投資が

成り立つ前提になっているのが三つめの非常識で、「驚くほど緩い日本の融資」です。

勤め人でもフルローンで物件が購入でき、年利2％以下の低金利で資金調達が可能です。

そのおかげで高いイールドギャップ（利回りから返済金利を引いたもの）が実現し、

長期保有による賃貸経営型投資ができるのです。

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